Вопрос:

Какие существуют стандарты по осуществлению деятельности по управлению многоквартирным домом?

Ответ:

Как следует из ст. 161 Жилищного кодекса РФ:

1. п.1 управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
2. п. 1.2 состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013г. № 416 утверждены «Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» в разделе II которого подробно изложены стандарты управления многоквартирным домом.

В Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013г. № 290 «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» дано подробное описание работ, которые должна выполнять управляющая организация для надлежащего содержания конструкций дома и инженерного оборудования.

В Постановлении Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» освещены вопросы, касающиеся технического обслуживания жилищного фонда.

Вопрос:

Какие СНиПы и ГОСТы являются обязательными для применения в строительстве?

Ответ:

Распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р утвержден перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Распоряжение Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р утрачивает силу с 01 .07.2015г. в связи с введением в действие Постановления Правительства РФ от 26.12.2014г. № 1521 (п.6 данного Постановления) и нового перечня национальных стандартов и сводов правил применение которых является обязательным с 01 .07.2015г . Кроме того Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии приказом от 01.06.2010г. № 2079 утвержден перечень документов в области стандартизации в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Таким образом, до 01.07.2015г. при проектировании и строительстве обязательными для применения являются СНиПы и ГОСТы, входящие в перечень национальных стандартов и сводов правил, утвержденных Распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р.

С 01.07.2015г обязательными для применения являются ГОСТы и Своды Правил (СП), входящие в перечень национальных стандартов , утвержденных Постановления Правительства РФ от 26.12.2014г. № 1521.

Остальные действующие СНиПы и ГОСТы , не внесенные в вышеуказанные перечни, носят рекомендательный характер, но могут быть обязательными в случае если их применение закреплено договором на выполнение строительно-монтажных работ. В этом случае их не применение будет являться нарушением условий договора.

Вопрос:

Как правильно составить договор на ремонт и отделку квартиры?

Ответ:

Когда необходимо выполнить работы по ремонту, перепланировке квартиры между заказчиком и исполнителем составляется договор возмездного оказания услуг, к которому применяются положения о правах заказчика по договору бытового подряда (ст.ст. 730-740 ГК РФ, ст.ст. 779-783 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст. 730 ГК РФ к отношениям по договору бытового подряда применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», но это правило действует, если исполнителем работ выступает индивидуальный предприниматель или организация. Договорные отношения между физическими лицами не регламентируются Законом о защите прав потребителей.

К отношениям, возникающим из договора бытового подряда, применяются нормы ГК РФ о сделках, обязательствах, договоре, а также подряде, если они не противоречат правилам бытового подряда. В соответствии с общими положениями о подряде могут определяться сроки выполнения работ, сроки обнаружения недостатков, за которые подрядчик несет ответственность (гарантийный срок), качество работы, стоимость работ и др.

Перечень работ, которые подрядчик обязуется выполнить в установленный срок, и результат этих работ являются предметом договора, без определения которого договор не может считаться заключенным. Стоимость работ может быть определена сметным расчетом или устанавливается договорная цена.

Для определения качества работ в договор необходимо внести пункт, по которому результат работ должен отвечать требованиям соответствующих СНиПов (строительные нормы и правила), СП (Свод правил) и ГОСТ Р 52059-2003 (оказание услуг в сфере ремонта квартир), так как в настоящее время действуют Национальные стандарты, в перечне которых часть СНиПов и СП являются не обязательными и носят рекомендательный характер. При приемке работ вы не сможете на них ссылаться. Если данные нормативы внесены в договор, исполнитель обязан выполнять работы в соответствии с указанными в нем СНиПами и СП.

Для образца договора можно использовать Типовой договор подряда на ремонт жилого помещения (бытовой заказ) (СП РСФСР, 1965, N 1, ст. 2) и Типовой договор подряда на строительство жилого или нежилого помещения (бытовой заказ) (СП РСФСР, 1981, N 11, ст. 71).

Вопрос:

Как согласовать перепланировку квартиры?

Ответ:

Согласование перепланировки – процедура обязательная. Минстрой России разработал законопроект, ужесточающий наказание для граждан, которые производят самовольную перепланировку жилого помещения, не учитывая интересы других жильцов и создавая опасные или аварийные ситуации. За самовольные перепланировки на нарушителей налагаются крупные штрафы.

Запрещены перепланировки, которые могут нанести вред несущим конструкциям или инженерным сетям жилого дома. Статья 25 главы 4 Жилищного кодекса РФ разъясняет, что согласовывать нужно те изменения, которые требуют внесения правок в технический паспорт жилья. Если после переоборудования помещения изменяется его конфигурация (например, количество комнат, их площадь), то такие работы называются перепланировкой.

Список документов для перепланировки помещения:

1. Проект перепланировки. Заявление о переустройстве (бланк можно получить в организации, занимающейся согласованием).
2. Правоустанавливающие документы на жильё – договоры купли, продажи, дарения, приватизации.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Письменное согласие всех лиц, проживающих в квартире.
5. Для здания, которое представляет собой культурную, историческую или архитектурную ценность, требуется заключение местного органа по охране памятников архитектуры о том, что перепланировка не повредит зданию и не нарушит его облик.
6. Паспорт заявителя. В случае, если заявитель действует от лица другого гражданина, нужно предоставить нотариальную доверенность по установленной форме.

Документы сдаются в администрацию муниципального образования или её структурное подразделение. Также согласовывающим органом может быть администрация района или сектор по вопросам ЖКХ в её составе. При положительном результате можно приступать к перепланировке. После окончания работ необходимо опять обратиться в ту же инстанцию с заявлением о завершении перепланировки.

Вопрос:

Что управляющая компания в Вашей квартире отремонтирует бесплатно?

Ответ:

Жильцы зачастую не знают, какие услуги управляющие компании обязаны предоставить бесплатно. Пользуясь этим, коммунальные службы могут незаконно взимать дополнительную плату за те работы, стоимость которых была уже включена в ежемесячные счета. Между жильцами и управляющей компанией заключается договор управления – документ, который определяет их взаимоотношения. В договоре должно быть указано, какие работы управляющая компания обязана делать в квартире и в доме, какую ответственность она несет перед жильцами и какую ежемесячную оплату эти услуги предусматривают.

Управляющие компании обязаны проводить своевременный ремонт общего имущества в доме. К общедомовому имуществу относятся: инженерные системы газо- и водоснабжения, канализация, освещение, отопление, подъезды, чердаки, кровли, подвалы, придомовая территория. Статья 36 Жилищного кодекса и Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 (с редакцией от 26.03.2014) точно определяют, какое имущество является зоной ответственности управляющей компании, а какое – собственников и нанимателей.

Управляющая компания обязана произвести бесплатно ремонт оборудования в квартире, если оно является общедомовым.

К общедомовому имуществу относятся:

1. приборы отопления в квартире;
2. стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них - до точки первого соединения с отводящими трубами;
3. газопровод и отводы от него – до запорного крана или отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;
4. стояки отопления и ответвления от них - до точки первого соединения с отводящими трубами;
5. стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) - до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;
6. приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.

Если в квартире произошла авария или поломка оборудования, относящегося к общедомовому, управляющая компания обязана произвести ремонт. Если ремонт имущества собственников внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, собственники вправе требовать ремонт от управляющей компании или возмещения понесенных расходов в соответствии с п. 149 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

УК пытается получить с Вас дополнительную плату за эти услуги или вводит Вас в заблуждение и отказывается их оказать, то такие действия являются прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

Гражданин в этом случае имеет право подать письменную претензию с указанием своих требований в управляющую компанию, жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию, а в дальнейшем обратиться с иском в суд и получить до 50% от суммы штрафа, присужденного управляющей компании.